北京市第二中級人民法院建議 物業(yè)企業(yè)應(yīng)積極推行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)

本報(bào)訊（記者孫蔚）近日，北京市第二中級人民法院（以下簡稱北京市二中院）聯(lián)合北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會召開新聞通報(bào)會，通報(bào)近幾年物業(yè)類糾紛案件的審理情況和物業(yè)行業(yè)管理情況，并聯(lián)合發(fā)布物業(yè)類典型糾紛與協(xié)同治理案例。

家里的漏水難題沒人管、老物業(yè)送不走新物業(yè)進(jìn)不來……這些群眾家門口的煩心事兒，實(shí)實(shí)在在地影響著每個(gè)家庭的居住品質(zhì)。據(jù)北京市二中院黨組副書記、副院長朱春濤介紹，近5年來，北京市二中院共審結(jié)物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件1216件。經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)糾紛都圍繞著老難題：業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，保安巡邏不見人、垃圾清運(yùn)不及時(shí)、綠地養(yǎng)護(hù)一團(tuán)糟，以此為由拒交物業(yè)費(fèi)；不少小區(qū)前期物業(yè)“超期服役”，本該最多干2年，結(jié)果一干好多年；新老物業(yè)交接更是矛盾高發(fā)區(qū)，常常因?yàn)橥＼囄?、設(shè)備用房等資產(chǎn)歸屬不清等引發(fā)糾紛。

物業(yè)服務(wù)連著千家萬戶。為了回應(yīng)民生關(guān)切，北京市二中院與市住建委協(xié)同發(fā)力，建立了物業(yè)糾紛“快車道”，對事實(shí)清楚的案件采取“審前調(diào)解+案件速裁”模式，快速化解矛盾。5年來，雙方聯(lián)合發(fā)布了3批共26個(gè)典型案例，通過“審理一案、化解一片”的方式，為類似糾紛提供解決參考。

據(jù)北京市住建委黨組成員、市城建研究中心（市房屋管理事務(wù)中心）黨委書記、主任王爭介紹，北京市持續(xù)推動物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、透明化，要求物業(yè)曬服務(wù)、曬收費(fèi)，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。針對投訴集中的小區(qū)，建立了前100名重點(diǎn)治理機(jī)制，目前已推動600多個(gè)小區(qū)改善服務(wù)，全市業(yè)委會（物管會）覆蓋率已達(dá)97%。

北京市二中院建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極推行標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，以高質(zhì)量服務(wù)贏得業(yè)主信任；業(yè)主要樹立契約精神，依約交費(fèi)，如對服務(wù)不滿意，可以通過拍照、錄像留存證據(jù)，通過業(yè)委會、街道或12345熱線理性溝通、反映訴求，避免簡單拒交物業(yè)費(fèi)；業(yè)委會、物管會應(yīng)加強(qiáng)能力建設(shè)，規(guī)范運(yùn)作機(jī)制，切實(shí)發(fā)揮好業(yè)主代言人的作用。

北京市二中院民二庭庭長肖榮遠(yuǎn)、市住建委物業(yè)管理處處長劉琳介紹了物業(yè)糾紛典型案例相關(guān)情況。其中，有的案例體現(xiàn)了“事實(shí)服務(wù)”同樣受法律保護(hù)的規(guī)則，合同到期后若物業(yè)公司繼續(xù)服務(wù)且業(yè)主接受，原合同繼續(xù)有效，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。有的案例體現(xiàn)了“物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)須經(jīng)法定民主程序”的規(guī)則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方面上調(diào)費(fèi)用，必須由業(yè)主共同依法決定。有的案例警示物業(yè)服務(wù)企業(yè)“催交物業(yè)費(fèi)須及時(shí)并留痕”，權(quán)利不行使也會“過期”，超過3年訴訟時(shí)效的欠費(fèi)可能無法得到法院支持。有的案例體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同中“滯納金條款”的法律約束力，業(yè)主無合法理由未按照合同約定交納物業(yè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)逾期支付物業(yè)費(fèi)的滯納金。有的案例展現(xiàn)了“個(gè)案裁判可化解群體性糾紛”的示范效應(yīng)，法院通過精細(xì)審理一個(gè)典型案件，為整個(gè)小區(qū)厘清權(quán)利義務(wù)，從源頭上避免了大量同類訴訟。有的案例介紹了“物業(yè)糾紛快審快結(jié)”的綠色通道，通過“訴前調(diào)解+案件速裁”機(jī)制，對事實(shí)清楚的小額案件實(shí)現(xiàn)高效化解，降低各方維權(quán)成本。有的案例揭示了“新老物業(yè)交接需要府院協(xié)同治理”的路徑，在政府、法院等多方合力下，依法厘清交接難點(diǎn)，保障物業(yè)服務(wù)平穩(wěn)過渡，破解“進(jìn)來容易出去難”的困境。